Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wohnungseigentumsrecht und Verwaltungspraxis sind komplex.
In unserem Verwalteralltag begegnen uns immer wieder dieselben Fragen zu Fristen, Zuständigkeiten, Beschlüssen und Abläufen. In den folgenden FAQ haben wir die wichtigsten Punkte verständlich und übersichtlich für Sie zusammengefasst.
Verwalterwechsel
Wie kann ein Verwalter abberufen werden?
Der Verwalter kann jederzeit durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft abberufen werden. Eine Begründung ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG).
Welche Beschlüsse sind für einen wirksamen Verwalterwechsel erforderlich?
Damit ein neuer Verwalter rechtssicher tätig werden kann, müssen in der Eigentümerversammlung drei getrennte Beschlüsse gefasst werden:
- Abberufung des bisherigen Verwalters
- Bestellung des neuen Verwalters
- Genehmigung des neuen Verwaltervertrags
Erst das Zusammenspiel dieser drei Beschlüsse stellt sicher, dass der neue Verwalter wirksam bestellt ist und auf einer gültigen Vertragsgrundlage handeln kann (§ 26 WEG).
Wann sollte über den Verwalterwechsel abgestimmt werden?
Idealerweise erfolgt die Beschlussfassung in der letzten Eigentümerversammlung vor Ablauf des bestehenden Verwaltervertrags, damit ein nahtloser Übergang ohne verwaltungslose Zeit gewährleistet ist.
Gibt es Kündigungsfristen beim Verwalterwechsel?
Die Abberufung ist jederzeit möglich. Der Verwaltervertrag kann jedoch eigenständige Kündigungsfristen enthalten. Abberufung und Vertragsende sind rechtlich getrennt zu betrachten.
Ist der bisherige Verwalter zur Übergabe verpflichtet?
Ja. Der bisherige Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Konten, Schlüssel und Daten vollständig und unverzüglich an den neuen Verwalter zu übergeben (§ 27 Abs. 1 WEG).
Entstehen Kosten durch einen Verwalterwechsel?
Ein Verwalterwechsel verursacht in der Regel keine zusätzlichen Kosten für die Gemeinschaft. Eventuelle Sonderkosten ergeben sich nur aus vertraglichen Regelungen oder außergewöhnlichem Mehraufwand.
Eigentümerversammlung & Fristen
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal jährlich ist eine ordentliche Eigentümerversammlung durchzuführen (§ 24 WEG).
Wie lange ist die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung?
Die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung muss den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG).
Wer darf eine Eigentümerversammlung einberufen?
Grundsätzlich der Verwalter. Ist kein Verwalter bestellt oder handelt dieser nicht, kann die Versammlung ersatzweise durch den Verwaltungsbeirat einberufen werden (§ 24 WEG).
Ab wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Eine Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, sobald mindestens ein Miteigentumsanteil vertreten ist (§ 25 Abs. 3 WEG).
Welche Frist gilt für die Anfechtung eines Beschlusses?
Die Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Gericht eingereicht werden (§ 45 WEG).
Wer unterschreibt das Protokoll der Eigentümerversammlung?
Das Protokoll wird vom Versammlungsleiter, einem Mitglied des Verwaltungsbeirats und einem weiteren Wohnungseigentümer unterzeichnet (§ 24 Abs. 6 WEG).
Abrechnung, Wirtschaftsplan und Geldflüsse
Was ist der Unterschied zwischen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan?
Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres dar.
Der Wirtschaftsplan hingegen ist eine Vorausplanung der voraussichtlichen Kosten für das kommende Jahr (§ 28 WEG).
Bis wann muss die Jahresabrechnung erstellt werden?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. In der Praxis gilt:
Die Jahresabrechnung ist zeitnah, in der Regel innerhalb des Folgejahres, zu erstellen.
Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten eines Eigentümers.
Sie kann sowohl eine Nachzahlung als auch ein Guthaben sein.
Wer muss die Abrechnungsspitze zahlen?
Zahlungspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist, unabhängig davon, auf welches Abrechnungsjahr sich die Kosten beziehen.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Eigentümer auf die laufenden Kosten der Gemeinschaft sowie auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (§ 28 WEG).
Wer entscheidet über die Höhe der Instandhaltungsrücklage?
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet durch Beschluss über Höhe und Anpassung der Instandhaltungsrücklage. Sie soll den voraussichtlichen Instandhaltungsbedarf der Immobilie abdecken.
Was passiert bei Hausgeldrückständen einzelner Eigentümer?
Hausgeldrückstände sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinschaft.
Der Verwalter ist verpflichtet, diese anzumahnen und – falls erforderlich – gerichtlich durchzusetzen, um finanzielle Nachteile für die Gemeinschaft zu vermeiden.
Darf der Verwalter eigenständig Zahlungen leisten?
Ja – im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und der beschlossenen Budgets darf der Verwalter laufende Zahlungen leisten.
Außergewöhnliche oder nicht geplante Ausgaben erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
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